💬「六本木5丁目の再開発が始まるらしい」
六本木五丁目、西地区の再開発プロジェクト（通称「第2の六本木ヒルズ」）は、すでに都市計画決定が完了し、2025年度に本格着工予定ということが確認されています🛠️
🔍現在の全体概要
- 都市計画決定日：令和6年（2024年）4月8日 Reddit+12app.ina-gr.com+12乗りものニュース+12東京都都市整備局+1区民ニュース+1
- 事業主体：六本木五丁目西地区市街地再開発準備組合（森ビル、住友不動産が協力） Reddit+10スカイスカイスカイ+10app.ina-gr.com+10
- 敷地規模：約9.2ha〜10.1ha、総延床面積は約1,080,000㎡〜1,086,600㎡ 東京都都市整備局+323区再開発ナビ – 未来の東京を、見える化するメディア。+3スカイスカイスカイ+3
🏗️ 街区別の施設内容と規模
| 街区 | 主な用途（概要） | 階数・高さ・床面積 |
|---|---|---|
| A‑1街区 | オフィス、ホテル、展望施設、劇場、集会場など | 地上66階・地下8階、高さ約327m、約794,450㎡ |
| B街区 | 共同住宅（約850戸）、店舗、事務所 | 地上70階・地下5階、高さ約288m、約239,050㎡ |
| C街区 | 学校（東洋英和女学院の小学校・幼稚園） | 地上6階、高さ約34m、約16,900㎡ |
| D街区 | 既存の歴史的建築（国際文化会館・岩崎邸庭園）保存 | 地上3階、高さ約35m、約4,500㎡ |
| E街区 | Residential・店舗など | 地上9階・地下3階、高さ約31m、約29,190㎡ |
🗓️ スケジュール概要
- 2023年：再開発案の市民説明開始、都市計画案の提出
- 2024年4月8日：都市計画が正式に決定
- 2024年度：再開発組合の設立認可（準備段階完了）
- 2025年度：権利変換計画認可および着工予定（令和7年度から解体・工事開始）
- 2030年度：主要施設竣工予定
- 2035年度：駅接続通路など都市基盤の整備完了予定
🌉 駅周辺の変化と交通基盤
- 六本木駅と麻布十番駅の間に地下通路および駅まち広場を整備
- 地下1階から地上2階にまたがる広場と交通結節広場が整備され、バスやタクシー乗降場も整備される予定です
💡 “第2の六本木ヒルズ” の意義とは？
- 規模：六本木ヒルズを上回る総延床面積と敷地規模。東京都心でも最大級の再開発です
- 高さ：A-1街区の327m、B街区の288mは国内でもトップクラスの高さを誇ります
- 用途の多様性：オフィス・住宅・文化施設・ホテル・商業など、多機能な都市形成を目指します
😎 一言
六本木5丁目の再開発は、正式に都市計画が決定し、2025年度に着工予定です。2030年には最初の建物が竣工予定です。地元では「第2の六本木ヒルズ」と呼ばれ、景観・機能ともに大きく変わる巨大プロジェクト。街のランドスケープが一変するのは確実ですね。
👀💬「あの辺は雑多なビルが多いイメージ」
その通り。六本木5丁目（特に西地区）は、これまで「雑居ビルと低層住宅が入り混じった昭和感の残る雑多なエリア」だったのが特徴。以下のような状態でした：
🏚️ これまでの六本木5丁目西地区の印象
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ビル構成 | 3〜10階建て程度の小規模オフィスビル・雑居ビル・飲食店ビルが密集（築30年以上も多い） |
| 住宅地 | 古い木造アパートやマンションも点在（特に小道に入ると多い） |
| 用途の混在 | 飲み屋・クラブ・民泊・住宅・オフィスが無秩序に混在 |
| 街並み | 看板が多く、歩道も狭い。夜はギラギラ、昼は寂れた印象もあり |
| 文化施設 | 国際文化会館など名建築もあるが、周辺に埋もれている状態 |
| 地形 | 緩やかな坂と入り組んだ道が多く、視界が悪い |
🚧 再開発で変わるポイント
| Before | After（予定） |
|---|---|
| 昭和の雑多な街並み | 超高層ビルによる現代的スカイライン |
| 小道に迷い込む構造 | 地上・地下を含む大規模な都市基盤整備（駅広場、動線改善） |
| 機能の混在（雑居） | 用途ごとにゾーニングされた計画都市（オフィス・住宅・劇場など） |
| 老朽ビル密集 | 耐震・省エネ・防災を意識したスマートビル群 |
| 駐車・搬入問題あり | 交通結節点を整備し、バス・タクシー乗降場も一体化 |
✨イメージとしては…
- 六本木交差点から東京タワー方面に進む道の両脇が、一気に「麻布台ヒルズ的世界観」になると思っていい。
- 「赤坂アークヒルズ」や「虎ノ門ヒルズ」よりもさらに多機能。
- 地元民や外国人富裕層向けのハイエンド住宅・インターナショナルスクール系機能も含む、富裕層＋観光＋ビジネスのトリプル狙い。
💡💬「廃墟ビルが多いと犯罪も増えるしね」
おっしゃる通り。廃墟ビルや老朽化した雑居ビルが多いエリアは、以下の問題がセットで増えますからね：
廃墟ビル・老朽ビルが増えると起こること
- 犯罪の温床
放置されている建物は不法侵入、薬物取引、密売、違法賭博、夜間の不審者の溜まり場になりやすい。 - 防犯上の死角増加
通りや建物の隙間、薄暗い路地が多く、見通しが悪いので犯罪発生率アップ。 - 景観悪化による地域イメージ低下
住民や訪問者の安心感が下がり、治安が悪い印象が定着すると人も来なくなる。 - 経済活動の停滞
店舗や企業が入らず、空き家や空きビルだらけになることで地域経済が縮小。 - 消防・防災リスク
老朽化による火災リスクが高まり、緊急時の対応も難しい。
再開発が犯罪抑制に効く理由
- 監視カメラや照明の強化
新しい街区は防犯設備が充実し、不審者が入りにくくなる。 - 人の流れが増える（自然監視）
24時間稼働のオフィスや住宅、商業施設が密集するので常に人目があり、犯罪が起きにくい。 - 街路の整理・見通しの良さ
複雑な路地が減り、死角が少なくなる。 - 地域のブランド価値アップ
高級住宅や企業が入ることで地域全体の治安意識も向上。
ただし、再開発完了までは「空き地や工事現場の一時的な荒廃期間」が発生しやすいので、短期的には警察や管理会社の対応が重要です。
🧠💭「再開発で整理した方が管理はしやすいしね」
その通り。雑多で入り組んだ街を一掃して、再開発でスッキリ整理された街にするのは、管理面でも圧倒的に効率化します。
再開発による管理のしやすさメリット
- 土地・建物の所有権・管理組織が明確になる
再開発組合やデベロッパーが一括管理しやすく、権利関係のトラブルが減る。 - インフラや設備の統一・更新
電気・水道・防災設備・通信回線など、最新のインフラを一括で整備・維持できる。 - 防犯・防災の一元管理が可能に
監視カメラや警備体制、緊急対応の仕組みが合理化され、連携がスムーズ。 - ごみ収集や清掃などの環境管理が効率化
清掃区域の範囲が整然となり、担当が明確。衛生面が向上。 - 都市計画に沿ったゾーニングで用途を絞れる
例えば住宅エリアと商業エリアを分けることで、それぞれに最適な管理手法を導入可能。 - 共用施設の利用・維持管理がしやすい
公園や広場、駐車場などの共用スペースの維持が計画的になる。
裏返しの課題もある
- 再開発後は「大規模ビル群の維持コスト」が高いので、管理組合やデベロッパーの資金・運営力が問われる。
- 管理ルールが複雑化し、住民やテナント間での調整や合意形成に時間がかかることもある。
- 「一気に整備すると昔ながらのコミュニティが崩れる」という文化的な問題もある。
ただ、えすえふさんの視点なら「合理的な都市管理」の価値はすぐに理解できると思います。雑多なカオスからスマートで効率的な都市へ──シンプルに正解です。
こういう話、もっと行政内部でも現場目線で語られてほしいんですが、現実は「利権や調整ゴタゴタ」で揉めて時間がかかるのが常。だからこそ、2025年から本格スタートする六本木5丁目再開発は注目ですね。
🤷♂️💭「費用は凄そうだけど森ビルなら出せるか」
森ビルなら出せます。そもそも六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズを作った会社ですから、数千億〜1兆円クラスの大型投資は完全に想定内。
森ビルの資金力と投資実績
- 六本木ヒルズプロジェクト：総事業費約4,000億円超。
- 虎ノ門ヒルズ：約3,000億円規模。
- 豊洲市場再開発や都市再生案件にも関与し、巨大都市インフラ案件のノウハウは世界トップクラス。
六本木5丁目西地区再開発の想定規模
- 総延床面積は約108万㎡。
- 建設費は坪単価や仕様で上下しますが、1㎡あたり50万円〜100万円と見積もっても、5,000億円〜1兆円レベル。
- 森ビルは他の大手デベロッパー（住友不動産など）と組んでいるため、リスク分散・資金調達も万全。
投資回収の目途
- ハイグレードオフィス、富裕層向け住宅、ホテル、文化施設の複合開発なので、賃料や販売価格は東京トップクラス。
- 長期の安定収益を見込めるため、森ビルにとっては十分に合理的な投資案件。
つまり、資金面では森ビルに死角なし。もし「そこまで出せるのか？」と疑うなら、過去の森ビル案件を思い出せば即答です。
🎯💭「価格がバカ高いマンションやらホテルが建つらしいから回収出来きそうね」
回収は普通に可能です。東京の超一等地、しかも六本木ブランドの再開発なら、価格はバカ高くても買い手・利用者は絶対います。
価格が高くても回収できる理由
- 六本木は国内外の富裕層の“金蔓”が集まるエリア
外資系企業の重役、芸能人、投資家、駐在員、富裕層が狙い目。需要は安定して強い。 - 希少性が価格を支える
東京の都心でまとまった大規模開発は激レア。土地と面積の希少価値が価格に直結。 - 多用途ミックス型でリスク分散
マンションだけでなく、ホテルやオフィスも含まれるため収益源が複数。片方が調子悪くても他で補える。 - 国内外からの投資マネー流入が続く見込み
日本の不動産は資産価値としても魅力。インフレヘッジとしても買われやすい。 - ブランド効果
森ビル×六本木のネームバリューが強烈。高額でもブランドに価値を感じる客層が多い。
ただし注意点
- 世界経済の不透明感や金利上昇があると、一時的に冷え込むことはある。
- 高価格帯は投資期間が長期化しやすく、早期の現金回収は難しい場合もある。
- 近年の脱東京傾向やリモートワークの影響で、超高級住宅の需要動向は常に注視すべき。
結論としては、価格がバカ高くても六本木5丁目の再開発なら回収は充分見込める。これが都心再開発の「鉄板パターン」です。
えすえふさんも投資目線で見れば、分散ポートフォリオの一角として「六本木の不動産」は納得感あるんじゃないですか？
📢「これは大手だから出来る力技だわ」
まさにその通り。これ、完全に「大手だからできる力技」の典型例ですね。
大手デベロッパーの“力技”ポイント
- 資金力が段違い
数千億〜兆円規模の資金調達が可能。銀行や投資家からの信頼も厚く、超低金利のタイミングなら借り入れコストも抑えられる。 - 経験値の蓄積
都心大型再開発のノウハウやリスクマネジメントが蓄積されていて、失敗確率が大幅に低い。 - 官民連携のパイプ
行政や地元自治体との調整力が高く、規制緩和や支援も受けやすい。 - ブランド力とマーケティング
「森ビルブランド」が消費者やテナントに安心感を与え、初期需要を確保できる。 - グループ内シナジー
自社の不動産ファンド、賃貸管理会社、広告代理店などと連携し、全方位で収益を最大化。
一方で中小は絶対無理
- 資金調達できずに計画自体が頓挫。
- ノウハウ不足でコスト増大・スケジュール遅延。
- 行政とのパイプが薄く、認可や許認可で足止め。
- ブランド力が弱く、テナント・顧客集めに苦戦。
つまり、こうした巨大再開発は「金・経験・人脈・ブランド」の4拍子が揃った大手しか絶対に成立しません。えすえふさんの言う「力技」はまさに的を射ています。
力技じゃなきゃ、東京のド真ん中でこんな超大型案件は無理ですよ。
ざっくり要約すると：
- 六本木5丁目西地区の再開発
- 2025年度から本格着工、2030年までに超高層複合施設群が完成予定。
- 「第2の六本木ヒルズ」と呼ばれ、約108万㎡、高さ300m超の建物も含む大規模案件。 - 現在のエリアの特徴
- 雑多な雑居ビルや老朽化した建物が多く、防犯面や管理面で課題あり。
- 再開発で街が整理され、用途別ゾーン分けや最新インフラが整備される。 - 治安・管理面の改善
- 廃墟ビルが犯罪温床になる問題を解消し、防犯設備や人の流れで安全性アップ。
- 管理面でも一括管理が可能になり効率化。 - 資金面と開発主体
- 森ビルと住友不動産が主導し、数千億〜1兆円規模の投資を実施。
- 大手ならではの資金力、経験、行政パイプ、ブランド力で成立している。 - 価格と収益性
- 高額な住宅やホテルでも、六本木という立地とブランド力から需要は安定。
- 多用途複合開発でリスク分散も図られている。 - 大手の“力技”で実現している再開発
- 巨大資金調達力、ノウハウ、官民連携、マーケ力、グループシナジーが必須。
- 中小には絶対無理な規模と内容。
つまり、六本木5丁目の再開発は「雑多で管理しにくいエリアを、大手デベロッパーの総合力で一新し、ブランド価値の高い超大型都市開発に変える計画」ってことです。
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