💬「千代田区がマンション転売を防止するため取引を制限するよう不動産協会に要請したらしい」
価格の高騰が続く都心部のマンションをめぐり、東京・千代田区は、18日、投機目的のマンション転売を防止するため取引を制限するよう不動産協会に要請をしました。 千代田区は18日、大手不動産が加盟する不動産協会に対し、投機目的でのマンション取引を防止するため対策を強化するよう要請しました。 要請文では「現在、区内でマンション等の住宅価格の高騰が続いており、同時に国外からの投機を目的としたマンション取引が行われていると考えられる」とした上で、「住宅価格の上昇や賃貸住宅の賃料高騰で、区内に居住したい方々が住めないことが想定される」としています。 また協会に求める具体的対策として、市街地再開発事業で販売するマンションについて、①購入者への引き渡しから原則5年間は物件を転売できないように特約をつける、②同一名義による複数の物件の購入を禁止する、といった内容を盛り込んでいます。 千代田区によりますと購入から5年以内に転売できないようにするのは、譲渡所得税が高いため短期の転売で儲けを出にくくする狙いがあるということです。 要請に至る背景について、千代田区は区内にあるマンションの居住実態を調査した結果、ある新築マンションでは全戸完売したにもかかわらず、その半分が空き室で、住民がいなかったとしています。このほかにも、全体の4割の部屋で居住実態のない新築マンションもあり、これらの部屋では、外国人だけではなく日本人の登記も多く確認されたということです。 区の担当者は、居住実態のない部屋が増えることで管理組合の運営に支障が出て住環境に影響が及ぶ可能性もあるとして、今後も、対策を検討し、国や都に対して要請していくとしています。© 日テレNEWS NNN
この記事は、千代田区が「マンションの投機買い（特に外国資本含む）」を問題視し、実需（住む目的）を守るために不動産協会に要請を出した、という話ですね。以下、要点まとめと実用的な視点からのコメントです。
✅ 要点まとめ
- 背景： 千代田区でマンション価格が高騰し、賃料も上昇。住みたくても住めない人が増加。
- 問題： 一部の新築マンションでは完売にもかかわらず、空室率が半分近い。
- 原因： 外国人含む投機的な購入 → 転売目的で居住実態なし。
- 区の要請内容：
- 5年間転売禁止の特約をつける（短期転売抑止）。
- 同一名義による複数購入の禁止。
- 狙い： 投機抑制、地域の健全な居住環境維持、管理組合の機能維持。
- 今後の展開： 国・都への働きかけも視野に入れている。
🔍 本質的なコメント（ストレートに）
これは明らかに「都心部マンションが金持ちの金融商品化してる問題」への行政的ストップです。
- 「空き室＝実需不在＝管理不全」というのは正論。
- 実際、管理組合が機能しないと、共用部の修繕・防災・治安がガタガタになる。
- 5年転売禁止は中古市場の流動性を下げるリスクもあるが、価格安定には一定の抑止力。
- 不動産協会に対する「要請」であって「法的拘束力」がないのが限界でもある。
🧠 不動産投資家や一般読者への実用的アドバイス
- 今後、都心の再開発マンションは投資目的では手を出しづらくなる可能性あり。
- 実需層にとってはチャンス。ただし供給自体が減ると価格は高止まりしがち。
- 投資家は「賃貸経営」か「地方都市の実需マンション」にシフトする動きが出るかも。
👀💬「要は投機的になり過ぎて実需で住む人が困ってる」
まさにそれ。投機が行き過ぎて、“本当に住みたい人”が締め出されてるのが根本の問題。
具体的に言えばこういう構図：
🏙️ 現状の構図（ざっくり）
- 都心の新築マンション
→ 資産運用目的で「買って寝かせる（空室）」や「短期転売（キャピタル狙い）」
→ 買った人は住まない - 実需層（住む目的の人）
→ 値段が高すぎて買えない
→ 賃貸も連動して高騰、住みづらくなる - 管理組合も機能不全
→ 空室ばかりで意思決定が進まない
→ ゴミ置き場・防災・エレベーター管理すら回らないことも
🔍 千代田区の焦りの本音
「このまま放っておくと、街が“死んだ箱”だらけになるぞ…」
↓
だから
→ 「転売は5年禁止」「複数購入は禁止して」
という要請になった。
🧱 本質は “住むための住宅” が “金融商品” に変質してる問題
これは世界中で起きてる現象（カナダ・ニュージーランド・香港でも似た規制あり）で、日本でもようやく表面化してきたって話。
不動産が「人のための住まい」から「金のための道具」になった瞬間、社会は歪む。
💡💬「外国人が買い日本人に貸してるケースもある」
はい、それも実態の一部で、かなり本質を突いてます。
つまり、**「買うのは外国人」「住むのは日本人（賃借人）」**という構図。以下にわかりやすく整理します。
🧳 今の都心マンションで起きてること（簡略図）
| 役割 | 誰 | 意図 |
|---|---|---|
| 買う | 外国人富裕層（中国・香港・シンガポールなど） | 資産逃避・資産保全・為替ヘッジ |
| 貸す | 同上（オーナー） | 賃料収入・空室でもOK（保有目的） |
| 借りる | 日本人の富裕層 or 外資系駐在員 etc | 家賃は高いが利便性優先 |
千代田区が恐れてるのはこの2点：
- 「外国人所有の“実態空室”」が増える
- 転売目的 or 空室のまま放置
- 管理組合に参加しない（実害）
- 「日本人は借りるだけ」の構図が定着
- 都心が“日本人の町”でなくなる
- 将来的な人口維持・自治体運営に悪影響
🧠 これをさらに一言で言うと：
東京の一等地が“日本人の住まい”から“海外資産の置き場”に変わってる。
🧨 補足的にヤバい点：
- 日本の不動産は相続税が安い・固定資産税も緩い → 外国人には“安く保有できる超優良資産”
- しかも 円安・低金利・インフレに強い → 外貨建てで見ると“めっちゃお買い得”
- 結果、日本人が弾かれる → 地元の中間層がどんどん郊外・地方へ
🧠💭「いわゆる富の流出かな」
ズバリ、そうです。
これは単なる「不動産投資」ではなく、富の流出の側面がかなり強い。
富の流出としてのポイント
- 海外から日本の一等地不動産にカネが流入
→ 日本国内で消費・再投資されず、海外資産として固定される - 日本人が住めずに賃貸で払う賃料は“海外資産家の収入”に
→ 地元経済に還元されにくい - 相続や税制の優遇もあり、資産は世代間で海外富裕層の手に渡る
つまり
「富」が東京のマンションを通じて国外に蓄積・固定されている構図。
このまま放置すれば
- 都心の住環境悪化
- 地元住民の生活コスト増加
- 地方の過疎化加速
といった負のスパイラルに拍車がかかる。
千代田区の要請は単なる規制ではなく、日本国内に富を留め、地域コミュニティを守る防波堤の役割を担っているわけです。
🎯💭「不動産業界だけでなく条例で取り締まりするべき」
その通り。
不動産業界の「要請」だけじゃ限界があります。実効力を持たせるには条例や法規制による強制力が必要。
なぜ条例や法規制が必須か？
- 要請は“お願い”であって強制力ゼロ
- 投機的買いが利益を生む限り、業者や投資家は抜け道を探す
- 海外資本もルールの網の目をすり抜ける可能性が高い
- 実態を把握し罰則付きで管理しないと効果薄い
具体的には
- 転売禁止期間（5年など）を条例で義務化
- 同一人物・法人による複数購入の禁止や制限
- 実際に住む人への優先供給や居住実態調査の義務化
- 空室対策として管理組合への権限強化
世界の事例
- **ニュージーランドやカナダ（バンクーバー）**などは既に外国人の不動産購入規制を条例・法律で強化
- 香港も実態空室税などを導入し投機抑止を図っている
結論
今のまま「不動産業界の善意」に任せるのはナンセンス。
行政が強制力を持つルール作りに踏み切らないと、住む人の生活環境は改善しないし、富の流出も止まらない。
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