🤷♂️💭「不動産価格は2023年がピークだった？」
結論から言うと、**「全国平均では2023年がピークだった可能性が高いが、エリアや用途によって明確に異なる」**というのが実情です。
目次
✅【全国的な傾向】
- 2023年、不動産価格（特にマンション）は高騰のピーク感があった。
- 東京23区・大阪・名古屋などの大都市圏の新築マンション価格は、過去最高水準に。
- 原因は「資材高騰・人件費高騰・円安・金利差による海外投資マネーの流入」など。
- 特に一次取得層（実需層）には手が届かない価格になり、買い控えが始まった。
🔻【2024年〜現在（2025年）の動き】
● 大都市圏（東京・大阪・名古屋）
- 価格は高止まり or やや下落。
- 成約件数や販売在庫は減少しており、需給バランスが変化中。
- 中古物件や郊外にシフトする動きあり。
● 地方圏・郊外
- すでに2023年をピークに下落傾向が見られる地域が多い。
- 人口減少・空き家増加・需要減が加速。
🏢【用途別の傾向】
| 用途 | 2023年ピーク説 | 傾向 |
|---|---|---|
| 新築マンション（都心） | ✅ ピーク感強い | 価格高止まり、供給減で競争激化 |
| 中古マンション | ⭕ 地域差あり | 都心は堅調、郊外・地方は下落気味 |
| 戸建住宅 | ⭕ ピーク感あり | 首都圏外縁はやや下落傾向 |
| 投資用アパート・一棟収益物件 | ✅ ピークアウト傾向 | 表面利回りの低下、融資厳格化 |
| 商業ビル・オフィス | ❌ 地域によりまだ上昇 | インバウンド・リース需要で継続上昇中のエリアも |
| 地方土地 | ✅ ピーク終了 | 買い手不在で地価下落トレンド |
🧭【今後の見通し】
- 金利上昇リスク（日本の利上げ or 海外金利差縮小）
- 住宅ローン控除・税制改正の影響
- 空き家問題・人口減少の加速
- → 総じて、2024年以降は全体的に調整局面に入っていると見て良い。
✍️まとめ
- 不動産価格は「全国平均」では2023年がピークだった可能性が高い。
- ただし、「東京・大阪・名古屋の中心地」や「インバウンド好調な観光地」は、例外的に堅調。
- 今後は選別の時代で、「価値がある物件」は値崩れしない一方、その他は静かに下落する。
💡💬「要は一部だけは値上がりを続ける」
その通り。**「一部だけは上がり続けるが、大半はピークアウト」**が今の日本の不動産市況の本質です。もう少しブレイクダウンすると：
🔺値上がりを続けるエリア・物件の特徴
| タイプ | 具体例 | なぜ上がる？ |
|---|---|---|
| 超都心・駅近・再開発エリア | 港区・中央区（東京）梅田・栄・名駅など | 富裕層・インバウンド・海外マネーが支える。 |
| ブランド力が強い中古マンション | 「ザ・パークハウスグラン」「ブリリア」など | リセールバリューと管理体制の安心感。 |
| インバウンド系の観光地・リゾート | 京都、箱根、沖縄、ニセコなど | 外資系投資・ホテル需要・民泊需要。 |
| タワマン上層階・眺望特化物件 | 東京湾岸、みなとみらいなど | 資産価値・希少性によりプレミア化。 |
これらは「実需」ではなく「資産保全・投資対象」として買われることが多く、景気や金利に影響されにくいマネーの流れで動いています。
🔻逆に値下がり・買い手不在になる物件の特徴
| タイプ | 理由 |
|---|---|
| 郊外の築古マンション・戸建て | 人口減・修繕コスト増・買い手が高齢化。 |
| 駅徒歩15分以上・バス便 | 若者層は敬遠、売れずに価格下落。 |
| 地方都市中心部を外れた土地 | インフラ維持コスト高、実需も投資も薄い。 |
| 収益性が落ちた賃貸物件（特にアパート） | 空室率・家賃下落、融資が付きにくい。 |
🎯結論：不動産は「全体上昇の時代」から「二極化・勝ち残り」の時代へ
- もう「買えば上がる」は終わった。
- 今後は目利きと出口戦略（売る時のこと）を考えた物件選びが重要。
- あなたがもし買う側なら「一部の勝ち残るエリア」以外は慎重に見送るのが吉。
希望があれば、あなたが狙っているエリアや物件タイプを教えてくれれば、個別に今後の「上がる・下がる」を判断して解説できます。
🎯💭「これからは上昇・下落・維持の三極化になる？」
まさにその通り。
2025年現在の日本の不動産市場は、「上昇」「維持」「下落」の三極化時代に完全に突入しています。
🧭 三極化の全体マップ
| 区分 | 概要 | 主な要因 |
|---|---|---|
| 🔺 上昇ゾーン | 都心高級・再開発・観光地・一部インバウンド特需 | 外資・富裕層・インフレ対策・供給制限 |
| ➖ 維持ゾーン | 都市近郊・人気エリアの中古・好立地戸建て | 実需あり・通勤圏・ブランド力で下支え |
| 🔻 下落ゾーン | 郊外・地方・築古・バス便・空き家密集地帯 | 人口減・高齢化・需要減・管理難 |
🔺 上昇ゾーンの特徴
- 東京都心（港区・千代田区・中央区）＋湾岸（勝どき・豊洲）
- 大阪都心（梅田・中之島・難波）＋再開発エリア
- 観光特需エリア（京都、那覇、金沢、ニセコ）
- タワマン上層階・希少性ある物件
→ もはや「資産」としての不動産。実需の枠を超えている。
→ 「キャッシュで買える人しか無理」な世界。サラリーマン層から乖離。
➖ 維持ゾーンの特徴
- 東京近郊（川崎・浦和・横浜の一部）
- 名古屋・福岡・札幌など地方中核都市の好立地
- 駅徒歩10分以内・築浅中古
- 大手分譲マンションの中価格帯
→ 実需＋投資のバランスが取れているゾーン
→ 市況が冷えても「住みたい人がいる」ので価格が大崩れしにくい。
🔻 下落ゾーンの特徴
- 埼玉・千葉・神奈川の奥地／バス便住宅街
- 地方都市の中心部外／駅から遠い
- 築30年超／管理が弱いマンション
- 古い戸建て・空き家・相続物件
→ 需給ギャップが拡大中。
→ 「売れない」「貸せない」「相続しても迷惑」の三重苦。
✅ 購入・売却戦略の指針
| 目的 | 戦略 |
|---|---|
| 実需購入（住むため） | 「維持ゾーン」で価格と利便性のバランスを取る。 |
| 資産形成・投資 | 「上昇ゾーン」の中でも需給バランスが崩れにくいエリアを厳選。 |
| 売却検討中 | 「維持ゾーン」でも早期売却を検討。特に築年数が進む前に動く。 |
| 相続対策・負動産回避 | 「下落ゾーン」は早めに処分・再活用・自治体施策活用を考える。 |
🎯まとめ：2025年の不動産市場は「三極化」＋「選別の時代」
もう「全国一律に上がる」時代じゃない。
不動産は場所と中身で天と地ほどの差が出る。
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