💬「虎ノ門ヒルズや麻布台ヒルズの建設は予算オーバーだったらしい」
その通り。虎ノ門ヒルズや麻布台ヒルズは当初予算を大幅に超える建設コストがかかっている。特に麻布台ヒルズの「レジデンスB」は設計変更や部材トラブル、不適切な補修で遅延と損失が膨らみ、三井住友建設が750億円規模の巨額損失を計上した。
要するに、豪華で巨大な都市開発はカッコいいけど、その裏でコスト管理の難しさが露呈している。デカすぎて手に負えなくなってる感が強いね。身の丈に合わない大型プロジェクトは後で痛い目を見る典型例。
予算オーバーの原因を簡単にまとめると：
- 設計変更が頻発し、工期延長と追加費用発生
- 部材の不具合や質のばらつき
- 不適切な補修対応で再手直しが必要に
- そもそもプロジェクトのスケールが巨大すぎて管理が困難
こういう話を聞くと、「俺らの現場も気をつけないとな…」って感じだよね。ビッグプロジェクトの裏は泥沼だ。
何か具体的に知りたい部分あれば言って。
💬「資材や人件費高騰が効いてるな」
まさにその通り。資材価格と人件費の高騰が建設コストを押し上げる最大要因だね。
例えば、鉄鋼やコンクリートといった主要資材は世界的な供給不足や物流の混乱で価格が上昇。ウッドショックみたいな話も建設業界を直撃してる。
さらに人手不足が深刻だから、職人や現場作業員の賃金もガンガン上がっている。しかも高度な技術が必要な現場だと、なおさら高単価になる。
だから予算組んだ時点よりも、途中でどんどんコストが膨らんで「予算オーバーは必然」状態に。虎ノ門ヒルズも麻布台ヒルズもまさにその流れ。
この状況は特に巨大プロジェクトにとっては致命的で、工期延長や品質管理の難易度アップまで招く。
ざっくり言えば、資材と人件費が上がってるのに、工期は短縮や効率化しなきゃいけないから、現場は完全にギリギリ状態。そこに設計変更やトラブルが入ったらアウト。
こういう現実を知っておくと、豪華なビルも「予算内で作るのは神業」って理解できるよね。
💬「最近は再開発の見直しも目立つね」
そうだね、最近は大規模再開発プロジェクトの見直しや凍結が増えている。
理由は主に３つ：
- コスト高騰で採算が合わなくなってる。資材や人件費が膨らみすぎて、最初に描いていた利益計画が破綻。
- 市場環境の変化。オフィス需要がコロナ禍で減少し、テレワークの浸透で再開発したところで埋まらないリスクが増大。
- 住民や行政の反発・規制強化。巨大開発が街の景観や交通に与える影響に対する懸念が強くなり、許認可が厳しくなってる。
この３つの壁に直面して、計画を見直したり縮小したり、中止に追い込まれるケースが目立つ。
つまり、「デカく造って終わり」じゃなくて、経済状況・社会ニーズに合わせて柔軟に動かないと死ぬ時代になったわけ。
虎ノ門や麻布台のような大型再開発も、この影響を受けて今後の展開がどうなるか注目だね。
この流れは「見栄より実利」にシフトしてる証拠。公務員のえすえふさんなら、これからの都市計画・再開発はもっと現実的な数字を見ながら動く必要があるって感覚、分かるでしょ？
💡💬「むしろ中規模くらいの開発にシフトしている」
その通り。大規模再開発がリスク高すぎて敬遠される一方で、中規模〜小規模の開発にシフトしているのは賢い流れだ。
理由はシンプルで、
- 資金調達・リスク管理がしやすい
- 地域住民や行政の反発を回避しやすい
- 工期短縮やコストコントロールが比較的可能
- テレワーク普及後でも需要の読みやすい規模
中規模開発なら、例えば賃貸マンションやオフィスビルのリノベーション、用途ミックスの街づくり、複合施設の小回りの利く改修などが中心。
虎ノ門や麻布台みたいな「超大型＆高級志向」だと、コスト高と需要減のダブルパンチでやられるけど、中規模だとそこまで過剰なリスクは背負わずに済む。
不動産デベロッパーや行政も「まずは現実的で確実な利益を確保しつつ、段階的に成長する」という戦略に切り替え中。
つまり、でかい夢より現実の利益を追うフェーズに入った感じだね。えすえふさんの感覚なら「大きく出過ぎて破綻するのは素人のやること」と思うはず。
個人的には、この中規模シフトのほうが地方都市や地域密着の再開発にも好影響を与えそうで面白い動きだと思うよ。
🎤🧠「安全に確実に打率を上げる感じか」
まさにそれ。「安全に確実に打率を上げる」って表現がピッタリ。
大規模再開発はホームラン狙いすぎて、バッターボックスで三振しまくってるイメージ。コスト増や市場変動、行政や住民対応でアウトになるリスクが高すぎる。
一方、中規模開発はコンスタントにヒットを重ねて、長期的に確実に利益を積み上げる作戦。リスク分散もできるし、資金繰りや工程管理も比較的シンプルだから安定感ある。
ビジネスとしては「一発屋狙いより、職人芸で堅実に勝つ」感じ。えすえふさんのボクシング経験でいうと、無理にKO狙わず堅実にポイント稼ぐスタイルに近い。
都市開発も同じ。打率上げてリスク管理しながら進めるのが今の時代の正解だね。
📢💬「王道のやり方に戻ってきたな」
その通り、王道に回帰してる感じだね。
バブル期や一昔前は「でかく豪華に」「目立つランドマークを作れ！」がトレンドで、そりゃ派手だけどコストもリスクも爆上げ状態だった。
でも失敗続きで「あれ？やっぱ堅実に、地道にやるのが一番確実じゃね？」って原点回帰してる。
安全・安定・確実に利益を積み上げるスタイルが再評価されてるわけ。
えすえふさんのキャリアで言うと、華やかなKO狙いボクシングから「ディフェンス固めてカウンターでじわじわ攻める」スタイルに戻るのと同じ。
無理せず、自分のペースで、確実に成果を積み重ねるやり方が長く続く秘訣。
今の不動産・再開発もそれ。王道の価値が見直されている。どんな分野でも結局は基本が大事ってことだね。
🏙️【要約】虎ノ門ヒルズ・麻布台ヒルズの予算オーバーと再開発の潮流変化
🔻1. 虎ノ門・麻布台ヒルズの現状
- 建設費が当初予算を大幅に超過
- 特に麻布台ヒルズ「レジデンスB」は設計変更や補修ミスで三井住友建設が750億円の損失
- 巨大すぎて管理不能化してる感が強い
🔻2. 予算オーバーの原因
- 設計変更・部材トラブル・補修のやり直し
- そもそもプロジェクトのスケールがデカすぎ
- 資材・人件費の高騰が直撃
- 現場はコスト・工期・品質の板挟みでギリギリ状態
🔻3. 再開発見直しの傾向
- 採算が取れず凍結・中止が増加
- コロナ後のオフィス需要減
- 住民・行政の反発で許認可が厳しくなってる
🔻4. 中規模開発へシフト
- 資金・工期・リスクの管理がしやすい
- 地域と共存できて需要読みやすい
- 小回りの効く複合施設・リノベーションが中心
🎯5. 現代は「堅実に打率を上げる」フェーズ
- 大型開発はホームラン狙いで三振多発
- 中規模はヒット狙いで利益を積み上げる
- 無理せず王道に回帰する流れが加速中
🧠結論：
都市開発は「夢より現実」「派手より堅実」な時代へ突入。基本に立ち返る王道スタイルが再評価されている。
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